Les bases de la TVA à 6 %
Le taux réduit de 6 % s’applique à la TVA devenue exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 sur des travaux immobiliers effectués dans le cadre de la démolition-reconstruction sur la même parcelle d’un immeuble utilisé par le maître d’ouvrage pour son habitation propre et unique. Il est donc temporaire.
Qu’entend-on exactement par « démolition » ?
On parle d’une démolition totale de l’immeuble au sens commun. Concrètement, en principe, l’entièreté de l’immeuble doit être démoli.
L’immeuble doit ensuite être affectée à l’habitation unique et propre du maître d’ouvrage pendant au moins 5 ans. La condition doit être respectée jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation du bâtiment d'habitation par le maître d’ouvrage. Ce dernier doit s’y domicilier dès que l’habitation est prête à être utilisée.
Il doit être la personne physique qui a fait procéder à la démolition-reconstruction. Le maître d’ouvrage de la démolition et celui de la reconstruction ne peuvent pas être des personnes différentes.
Quels sont les travaux visés par le terme « démolition-reconstruction » ?
Il doit s’agir de travaux immobiliers ayant pour objet la démolition et reconstruction conjointe d’un immeuble d’habitation sur la même parcelle. Cela ne concerne pas les travaux relatifs au nettoyage, aux jardins, étangs, clôtures, piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.
La démolition et la reconstruction doivent avoir lieu sur la même parcelle. Il existe toutefois une tolérance pour autant que plus de 50 % du bâtiment reconstruit se situe sur la parcelle qui était bâtie.
La destination du bâtiment avant la démolition importe peu. Il ne doit en effet pas nécessairement s’agir d’une habitation.
L’immeuble démoli doit avoir une consistance significative par rapport au bâtiment reconstruit. Il est requis :
- Qu’il s’agisse d’un véritable immeuble. Les constructions faites de matériaux non durables sont exclues
- Qu’il y ait une certaine proportion au niveau de la consistance (taille, importance…) de l’immeuble démoli et de celui reconstruit. L’administration entend donc appliquer un principe de proportionnalité. Il s’agit d’une appréciation au cas par cas qui est difficile. Il est donc recommandé de demander un ruling au Service des Décisions Anticipées au préalable pour s’assurer du respect de la condition
Habitation propre et unique
Une habitation propre est celle qui est effectivement utilisée par une personne pour y habiter.
Cette habitation doit également être unique : cette personne ne peut pas disposer d’un autre bâtiment en Belgique ou à l’étranger.
La personne déjà propriétaire d’une autre habitation a toutefois un délai pour la vendre afin que l’habitation issue de la démolition-reconstruction devienne son habitation propre et unique. Il s’agit du 31 décembre de l’année qui suit celle de la première occupation de sa nouvelle habitation.
Les conditions de la TVA à 6 %
Le maitre d’ouvrage ou le fournisseur doit introduire une déclaration auprès du SPF Finances via MyMinFin avant que la TVA ne devienne exigible.
Pour les travaux immobiliers (démolition-reconstruction), la TVA devient exigible lorsque les travaux sont finis ou lors de leur facturation ou paiement intervenant avant l’achèvement des travaux. Sur la livraison d’une habitation après démolition-reconstruction, la TVA devient exigible lors de la livraison ou lors de la facturation ou paiement de celle-ci. Après avoir introduit la déclaration via MyMinFin, le déclarant recevra un numéro de référence unique à mentionner de préférence sur les factures.
Une copie de la déclaration doit être remise aux prestataires de services.
La TVA sur les travaux visés doit être devenue exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021, et au plus tard le 31 décembre de l’année de la première utilisation du bâtiment.
La superficie totale habitable ne peut pas dépasser 200 m2. Cette condition à visée sociale est instaurée pour que seuls les logements moyens soient concernés et doit être respectée pendant au moins 5 ans.
Comment est calculée la superficie de 200 m² ?
La superficie totale habitable est calculée en additionnant les superficies nettes (soit la surface sur laquelle on peut habiter physiquement c’est-à-dire sans tenir compte ni des murs ni des cages d’escaliers) de toutes les pièces d’habitation, à condition que ces pièces aient une superficie minimale de 4 m² et une hauteur minimale de 2 mètres au-dessus du plancher.
Les garages, salles de bain, WC, salles de douche ou lavabo, escaliers, débarras, couloirs, caves et greniers non habitables ne sont pas considérés comme des pièces d’habitation.
Les travaux déjà en cours avant le 1er janvier 2021
Pour les travaux de démolition-reconstruction de projets déjà en cours avant le 1er janvier 2021, il est possible de bénéficier du taux réduit sur la TVA devenue exigible à partir du 1er janvier 2021 pour autant que la déclaration ait été introduite avant le 31 mars 2021.
Ce régime transitoire ne s’applique qu’aux travaux immobiliers de démolition-reconstruction et ne vise donc pas l’hypothèse d’une livraison.
Le taux de 6 % ne s’appliquera qu’à la TVA devenue exigible après le 1er janvier 2021, pour autant que les autres conditions soient respectées, dont l’introduction de la déclaration avant que la TVA ne devienne exigible.
Ainsi, pour un projet de démolition-reconstruction commencé en 2020, dont la déclaration a été introduite en avril 2021, et livré à l’acquéreur en juin 2021, le taux de 6 % pourra être appliqué au moment de la livraison de l’immeuble (pour autant que la facturation ou le paiement de la livraison ne soit pas intervenu(e) avant l’introduction de la déclaration).
La vente sur plan
S’il s’agit d’une vente sur plan, en général, la livraison est facturée au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le taux réduit va pouvoir dès lors être appliqué à chaque facture si les conditions sont réunies.
Contrairement à ce qui est prévu pour une livraison autre que dans le cadre d’une vente sur plan, l’Arrêté royal prévoit que la déclaration doit être introduite avant la livraison. De ce fait, la facturation peut se faire au taux de 6 % lors des paiements intermédiaires pour autant que la livraison n’ait pas encore eu lieu.
Cette possibilité n’a toutefois pas encore été clairement confirmée par l’administration. Dans le doute, par prudence, il est recommandé d’introduire la déclaration avant les facturations successives.
Non-respect des conditions pour les 6 %
Si les conditions d’octroi du taux réduit ne sont plus respectées pendant toute la durée des 5 ans, le maître d’ouvrage personne-physique ou l’acquéreur personne-physique devra :
- En faire la déclaration à l’adresse électronique indiquée par le SPF Finances, dans un délai de 3 mois à compter de la date du début des modifications
- Reverser dans le même délai, le montant de l’avantage fiscal dont il a bénéficié (donc les 15 % de TVA) à concurrence d’1/5 du montant pour l’année au cours de laquelle intervient le changement et 1/5 du montant par année restante
Si un mauvais taux de TVA a été appliqué, sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente des dispositions de l’Arrêté royal, la déclaration du maître d’ouvrage en cas de travaux de démolition-reconstruction décharge auprès du SPF Finances les différents prestataires de services de leur responsabilité quant à la détermination du taux.
Il en va de même pour le fournisseur dans l’hypothèse d’une livraison si la déclaration a été contresignée par l’acquéreur. Le SPF Finances ne pourra donc que s’adresser au maître d’ouvrage ou à l’acquéreur.
Conclusion
Cette mesure constitue un bel incitant fiscal favorable tant pour le secteur de la construction que pour les citoyens, qui peuvent ainsi plus facilement accéder à une habitation de qualité.
Mais attention : cette mesure est temporaire et ne concerne que les opérations réalisées du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022 ou, pour le dire autrement, les opérations pour lesquelles la TVA est exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Ensuite, si la totalité de l’immeuble n’est pas démolie, votre client n’aura peut-être pas accès aux 6 % de TVA. Certes il est parfois possible de préserver l’une ou l’autre façade (classée, par exemple), mais si ce dernier démolit trop peu, le taux à 6 % ne pourra peut-être pas s’appliquer. Notez encore que ce taux réduit s’applique à la main d’œuvre et aux fournitures, pas aux installations faites par un bon bricoleur. Autant donc recommander à vos clients de bien se renseigner.