Principe
Les loyers perçus par des dirigeants d’entreprise "mandataires" des sociétés où ils exercent un mandat d’administrateur, de gérant, de liquidateur ou des fonctions analogues sont requalifiés en rémunération de dirigeant d’entreprise s’ils excédent les 5/3 du revenu cadastral revalorisé de l’immeuble bâti donné en location. La loi considère ces revenus immobiliers comme excessifs et les qualifie alors de rémunération de dirigeants d'entreprise.
Le coefficient de revalorisation des revenus cadastraux était dans le passé le résultat de la division de la valeur moyenne des loyers commerciaux et avantages locatifs au 1er janvier de l’année précédant l’exercice d’imposition, par cette même valeur au 1er janvier 1975.
En 2022, la formule a changé [1] : ce coefficient est désormais indexé. Il est adapté en tenant compte de l’évolution de l’indice santé [2]. Les frais relatifs aux biens immobiliers donnés en location ne peuvent pas être déduits de la rémunération requalifiée [3].
Conditions
Pour qu'il y ait requalification en rémunération de dirigeant d'entreprise, il est nécessaire que :
- Le dirigeant soit le propriétaire, le possesseur, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire du bien immobilier bâti donné en location [4]
- Le bien immobilier donné en location soit bâti et situé en Belgique. La location d’un terrain n’est donc pas susceptible de requalification. Dans le cadre du bail à ferme, seuls les loyers relatifs aux bâtiments donnés en location sont susceptibles de requalification
- Le bien est mis en location (contrat de bail ordinaire, commercial ou bail à ferme). La sous-location, la concession d’un droit de superficie ou d’emphytéose, la vente de l’usufruit, de l’usage ou de l’habitation ne sont pas susceptibles de requalification
- L’immeuble bâti doit être donné en location à une société qui dispose de la personnalité juridique et qui se livre à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif [5]. Ainsi, l’Administration fiscale et une partie de la doctrine estime que les loyers perçus d’une ASBL (soumise ou non à l’impôt des sociétés) par son dirigeant peuvent être requalifiés en rémunération de dirigeant d’entreprise. Une autre partie de la doctrine estime que cette disposition ne vise que les ASBL, les organismes ou sociétés soumises à l’impôt des sociétés
- Le dirigeant perçoit les loyers de la société où il exerce son mandat
Immeubles visés
La requalification doit être opérée en tenant compte du statut juridique de l’immeuble loué par rapport aux droits des époux [6]. Ainsi, si l’immeuble bâti donné en location fait partie du patrimoine commun de l’administrateur et de son conjoint, seule la partie du loyer relative à la part indivise du dirigeant est susceptible de requalification en rémunération de dirigeant.
Si, en cours de bail, le dirigeant abandonne son mandat ou sa fonction, la requalification se fera sur la partie de l’année durant laquelle le propriétaire est considéré comme dirigeant. Il en ira de même en cas de location de l’immeuble en cours d’année. Ce calcul s’effectue au prorata du nombre de jours pendant lesquels le bénéficiaire (la société ou la personne physique) a disposé du bien [7].
Dirigeants d’entreprise visés
Seuls les revenus locatifs obtenus par les personnes physiques qui exercent un mandat d’administrateur, de gérant, de liquidateur ou des fonctions analogues sont susceptibles d’être requalifiés en rémunération de dirigeant d’entreprise.
Les revenus locatifs obtenus de la société où les personnes physiques y exercent une fonction dirigeante ou une activité dirigeante de gestion journalière d’ordre commercial, financier ou technique en dehors d’un contrat de travail ne seront jamais requalifiés en rémunérations de dirigeants d’entreprise.
Le calcul du loyer requalifié en rémunération
Le loyer considéré comme rémunération est égal à la différence positive entre le montant total des loyers et des avantages locatifs obtenus et le revenu cadastral non indexé de l’immeuble multiplié par 5/3 et par le coefficient de revalorisation fixé chaque année par l’administration [8].
Exemple
Un dirigeant d’entreprise loue à sa société 30 % d’un immeuble qu’il possède à raison de 50 % en copropriété avec son épouse. Le loyer mensuel perçu par le ménage du dirigeant est de 600 € par mois et le revenu cadastral de l’immeuble est de 2.500 €.
Remarque : le calcul suivant a été effectué sur la base de montants applicables à l'exercice d'imposition 2025, revenus 2024.
Revenu cadastral de l’immeuble : 2.500 €
Revenu cadastral de la partie de l’immeuble louée à la société : 2.500 € *30 % = 750 €
Partie du RC de l’immeuble loué propre au dirigeant : 750 € x 50 % = 375 €
Plafond du loyer considéré comme revenu locatif : (375 x 5,46 *5/3)* = 3.412,5 euros
Loyer annuel propre au dirigeant : 600*12*50 % = € 3.600
Loyer annuel à requalifier en rémunération : 3.600 – 3.412,5 = 187,5 euros
Si le loyer est versé tous les mois, le montant du loyer mensuel à ajouter aux autres rémunérations du dirigeant pour calculer le précompte professionnel est de 187,5/12 = 15,63 euros.
[1] Loi du 21 janvier 2022 portant des dispositions fiscales diverses (1), Moniteur belge du 28 janvier 2022
[2] Le montant applicable en 2024 (exercice d’imposition 2025) est de 5.46.
[3] Art 32, alinéa 2, 3° du CIR.
[4] Circ. n° CI.RH. 221/569.663, IV n° 20 du 14 avril 2005.
[5] Art 2 du CIR 1992.
[6] Circ. n° CI.RH. 221/569.663, IV n° 20 du 14 avril 2005.
[7] Circ AGFisc n° 43/2016 (n° Ci ;702.734) du 19 décembre 2016.
[8] Le montant applicable en 2024 (exercice d’imposition 2025) est de 5,46.