Verlaagd btw-tarief van 6%
Het verlaagde tarief van 6% geldt voor de verschuldigde btw tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 op werken die uitgevoerd worden in het kader van afbraak en heropbouw op hetzelfde perceel van een gebouw dat de bouwheer gebruikt als eigen en enige woning. Het is dus een tijdelijke maatregel.
Wat verstaan we precies onder 'afbraak'?
Concreet betekent dit dat het volledige gebouw moet worden gesloopt.
Nadien wordt het gebouw de eigen en enige woning van de bouwheer gedurende minstens 5 jaar. Deze voorwaarde moet nageleefd worden tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar waarin de bouwheer de woning betrekt. De bouwheer moet er zich domiciliëren zodra de woning bewoonbaar is.
Hij moet ook de natuurlijke persoon zijn die opdracht heeft gegeven voor de afbraak en heropbouw. Met andere woorden: jouw klant is dus de bouwheer van de afbraakwerken en de bouwheer van de heropbouw.
Welke werken vallen onder de noemer 'afbraak-heropbouw'?
Het moet gaan om vastgoedwerkzaamheden gericht op de gezamenlijke afbraak en heropbouw van een woning op hetzelfde perceel. Wat niet meetelt: werken in verband met schoonmaak, tuinen, vijvers, afsluitingen, zwembaden, sauna's, minigolf, tennisvelden en soortgelijke installaties.
Onder hetzelfde perceel verstaat men dat meer dan 50% van het heropgebouwde pand zich op het bebouwde perceel bevindt. Er is dus een zeker tolerantie.
De bestemming van het gebouw vóór de afbraakwerken doet er weinig toe. Het hoeft niet per se te gaan om een woning.
Het gesloopte gebouw moet een aanzienlijke omvang hebben met betrekking tot het opgetrokken gebouw. Vereisten:
- Het moet daadwerkelijk om een gebouw gaan. Constructies in niet-duurzame materialen zijn uitgesloten
- Het gesloopte en het heropgebouwde pand moeten een zekere consistentie vertonen (omvang, belang …). De administratie wil dus een proportionaliteitsbeginsel toepassen. Het gaat om een beoordeling geval per geval, wat moeilijk is. Een goede raad? Vraag vooraf een ruling aan bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen zo is je klant zeker dat hij/zij aan alle voorwaarden voldoet
Eigen en enige woning
Een eigen woning is de woning die een persoon daadwerkelijk gebruikt om er te wonen.
Het moet ook de enige woning zijn: de persoon mag geen ander gebouw in België of het buitenland bezitten.
Wie al eigenaar is van een andere woning, heeft wel een bepaalde termijn om die woning te verkopen, zodat de woning na afbraak-heropbouw zijn eigen en enige woning wordt. Deze termijn loopt tot 31 december van het jaar volgend op het eerste jaar dat hij zijn intrek heeft genomen in zijn nieuwe woning.
Voorwaarden voor de 6% btw
De bouwheer of de leverancier moet aangifte doen bij de FOD Financiën via MyMinFin vóór de btw opeisbaar wordt.
Voor vastgoedwerkzaamheden (afbraak-heropbouw) wordt de btw opeisbaar wanneer de werken voltooid zijn of bij facturatie of betaling van de factuur vóór de voltooiing van de werken. Voor een woning na afbraak-heropbouw wordt de btw opeisbaar bij oplevering of bij facturatie of betaling van de factuur. Na indiening van de aangifte via MyMinFin ontvangt de declarant een uniek referentienummer dat hij bij voorkeur vermeldt op de facturen.
De dienstverleners moeten een kopie van de aangifte ontvangen.
De btw over de betreffende werkzaamheden moet opeisbaar zijn tussen 1 januari 2021 en 31 december 2021, uiterlijk 31 december van het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen.
De totale bewoonbare oppervlakte is maximaal 200 m2. Deze voorwaarde met sociaal oogmerk wordt ingevoerd zodat het enkel om middelgrote woningen gaat en moet gedurende minstens 5 jaar worden nageleefd.
Hoe wordt de oppervlakte van 200 m² berekend?
De totale bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de netto-oppervlakte (de oppervlakte die fysiek bewoonbaar is, dat wil zeggen zonder rekening te houden met muren en trappenhuizen) van alle woonvertrekken op te tellen, op voorwaarde dat deze kamers een minimale oppervlakte van 4 m² en een minimale hoogte van 2 meter boven de vloer hebben.
Garages, badkamers, wc's, ruimten met douches of wastafels, trappen, opbergruimten, niet-bewoonbare kelders en zolders worden niet beschouwd als woonvertrekken.
Werken die vóór 1 januari 2021 aan de gang zijn
Voor afbraak-heropbouwwerken van projecten die vóór 1 januari 2021 aan de gang zijn, is het mogelijk een verlaagd tarief te genieten op de btw die opeisbaar is vanaf 1 januari 2021 voor zover de aangifte vóór 31 maart 2021 werd ingediend.
Dit overgangsregime is enkel van toepassing op de afbraak-heropbouw van vastgoed en niet op de veronderstelling van een oplevering.
Het tarief van 6% geldt enkel voor de btw die opeisbaar is geworden na 1 januari 2021, voor zover aan de andere voorwaarden is voldaan, waaronder de indiening van de aangifte vóór de btw opeisbaar wordt.
Zo mag voor een in 2020 gestart afbraak- en heropbouwproject waarvan de aangifte in april 2021 is ingediend en in juni 2021 aan de koper is opgeleverd, het tarief van 6% worden toegepast bij de oplevering van het gebouw (voor zover de facturatie of de betaling van de oplevering niet vóór de indiening van de aangifte zijn gebeurd).
Verkoop op plan
Gaat het om een verkoop op plan, dan wordt de oplevering doorgaans gefactureerd naargelang de werken vorderen. Het verlaagde tarief kan dan op elke factuur worden toegepast als aan de voorwaarden is voldaan.
In tegenstelling tot wat is bepaald voor een oplevering die niet in het kader van een verkoop op plan plaatsvindt, bepaalt het koninklijk besluit dat de aangifte moet gebeuren vóór de oplevering. Hierdoor kan de facturatie tegen 6% gebeuren voor tussentijdse betalingen op voorwaard dat de oplevering nog niet heeft plaatsgevonden.
Het is wel nog wachten op een duidelijke bevestiging van die mogelijkheid door de administratie. In geval van twijfel is het raadzaam om de aangifte in te dienen vóór de opeenvolgende facturaties.
Niet-naleving van de voorwaarden voor de 6% btw
Als de toekenningsvoorwaarden voor het verlaagde tarief niet meer worden nageleefd tijdens de hele termijn van 5 jaar, dan moet de bouwheer natuurlijke persoon of de koper natuurlijke persoon:
- Hiervan aangifte doen op het door de FOD Financiën vermelde elektronische adres binnen een termijn van 3 maanden te rekenen vanaf de begindatum van de veranderingen
- Binnen diezelfde termijn het bedrag van zijn belastingvoordeel terugstorten dat hij heeft genoten (dus 15% btw) ten belope van 1/5 van het bedrag voor het lopende jaar waarin de verandering plaatsvindt en 1/5 van het bedrag per resterend jaar
Als er een verkeerd btw-tarief wordt toegepast, tenzij er sprake is van collusie tussen de partijen of een duidelijke schending van de bepalingen van het koninklijk besluit, dan ontslaat de aangifte van de bouwheer bij afbraak-heropbouwwerken de verschillende dienstverleners van hun verantwoordelijkheid voor het vaststellen van het tarief bij de FOD Financiën.
Hetzelfde geldt voor de leverancier bij oplevering als de aangifte is medeondertekend door de koper. De FOD Financiën kan zich dus enkel richten tot de bouwheer of de koper.
Conclusie
Deze maatregel is een gunstige fiscale stimulans voor zowel de bouwsector als de burger die zo vlotter toegang krijgt tot een kwaliteitsvolle woning.
Let wel: het is een tijdelijke maatregel en hij heeft enkel betrekking op handelingen uitgevoerd tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 of, anders gezegd, handelingen waarvoor de btw opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Daarna zal jouw klant misschien geen recht meer hebben op 6% btw als het gebouw niet volledig wordt gesloopt. Soms is het weliswaar mogelijk een gevel te behouden (bijvoorbeeld een geklasseerde gevel), maar als daardoor de afbraak te gering is, dan geldt er geen btw-tarief van 6%. Het verlaagde tarief is bovendien enkel geldig voor arbeid en leveringen, niet voor installaties die door een goede doe-het-zelver worden geplaatst. Je raad je klanten dus best aan om zich goed te informeren.